Процедура взаимодействия с Заказчиком

Определяющая качество выполнения работ по государственной кадастровой оценке (ГКО) роль Заказчика заключается в обеспечении непрерывного контроля за ходом процесса ГКО и координации действий как непосредственно включенных в работу специалистов (организаций), так и "конечных пользователей", в первую очередь, муниципальных образований и органов власти местного самоуправления.

ГК "ТИТАН" имеет значительный положительный опыт проведения работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости на территории различных субъектов Российской Федерации, что позволяет нам сформулировать основные правила взаимодействия Оценщика и Заказчика.

Подготовка государственного контракта

Фундамент получения объективных и обоснованных значений кадастровой стоимости объектов недвижимости закладывается Заказчиком при подготовке проекта государственного контракта на выполнение работ по ГКО.

Техническое задание, четко и полно сформулированное, учитывающее все нюансы взаимоотношений Оценщика и Заказчика, определяет порядок и этапы выполнения работ и существенно сокращает сроки согласования основных параметров определения кадастровой стоимости.

При подготовке Технического задания следует обратить внимание на наличие и достоверность следующих существенных параметров, определяющих трудоёмкость работ и ценообразование:

  • дата, на которую должна быть проведена государственная кадастровая оценка объектов недвижимости;
  • общее количество объектов оценки, соответствующее актуальному перечню оцениваемых объектов;
  • перечень групп видов разрешенного использования объектов оценки;
  • порядок и сроки проведения работ по верификации Перечня объектов оценки в части значений атрибутов, существенно влияющих на результат определения кадастровой стоимости;
  • порядок и сроки согласования состава и значений ценообразующих факторов по объектам оценки из состава тех групп видов разрешенного использования, по которым предполагается проведение определения кадастровой стоимости объектов путем статистического моделирования;
  • полный (допустимый) перечень источников сведений о значениях ценообразующих факторов и рыночной информации;
  • общее (ориентировочное, минимально допустимое) количество объектов-аналогов, по которым проводится расчет рыночных показателей, в разрезе территорий и групп видов разрешенного использования.

Календарный план проведения работ должен учитывать реальные сроки, необходимые на выполнение работ Оценщиком в полном соответствии с требованиями Технического задания, а также сроки, необходимые на обработку, проверку и предоставление исходной информации Росреестром и органами местного самоуправления. Назначение в календарном плане нереально коротких сроков, проверено, взвинчивает темп работ по контракту, что приводит либо к недостаточно выверенному выполнению работ Оценщиком, либо к поспешному принятию таких работ Заказчиком – в конечном счёте, результаты ГКО могут быть недостаточно качественными.

Техническое задание и Календарный план целесообразно предварительно согласовать с заинтересованными сторонами, которые будут вовлечены в процесс работы по ГКО как держатели исходной информации, необходимой для проведения оценки, и как принимающие итоговые результаты определения кадастровой стоимости объектов оценки: Росреестр, исполнительные органы государственной власти субъекта, органы местного самоуправления.

Закупку на выполнение работ по ГКО целесообразно осуществлять путем проведения открытого конкурса, что позволит привлечь к выполнению работ исполнителя, имеющего достаточный опыт выполнения аналогичных работ, положительную деловую репутацию, технически оснащенного. В конечном счёте определяющее значение при выборе поставщика имеет не стоимость оценочных услуг, а адекватность полученного результата работ по ГКО.

Межведомственная комиссия

В целях управления процессом государственной кадастровой оценки непосредственно за подписанием государственного контракта на выполнение работ должно последовать создание межведомственной комиссии (МВК), предназначенной для обеспечения взаимодействия органов государственной и муниципальной власти, территориальных органов Росреестра, ведомств и организаций, участвующих в процессе ГКО, заинтересованных в результатах кадастровой оценки. Создание комиссии оформляется нормативно-правовым актом органа исполнительной власти субъекта РФ (постановление, распоряжение), которым определяются цели и задачи МВК, ее состав, регламент и сроки работы.

Рекомендованный состав МВК:

  • представители Заказчика работ по ГКО;
  • представители Оценщика (исполнителя работ по ГКО);
  • представители управления Росреестра по субъекту РФ;
  • представители саморегулируемой организации оценщиков (СРОО), специалисты которой проводят экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости;
  • представители Федеральной налоговой службы (ФНС);
  • по согласованию к работе МВК привлекаются представители органов муниципальной власти и иных структур, если в процессе ГКО возникают вопросы, разрешение которых находится в сфере их ответственности.

Задачи МВК:

  • организация взаимодействия исполнительных органов государственной власти субъекта РФ с федеральными органами исполнительной власти и органами местного самоуправления муниципальных образований;
  • координация процесса выполнения этапов работ в ходе ГКО;
  • комплексное рассмотрение вопросов, связанных с ГКО и подготовкой сведений для исчисления земельного налога и налога на недвижимость;
  • согласование результатов ГКО;
  • подготовка предложений по внесению изменений и дополнений в законодательство и подготовка проектов нормативных правовых актов, необходимых для осуществления ГКО и применения ее результатов.

Роль Заказчика на основных этапах проведения ГКО

Этап верификации (проверки) исходных данных

Качество информации об объектах недвижимости, содержащейся в государственном кадастре, не в полной мере удовлетворяет требованиям достоверности исходной информации: атрибуты, значение которых необходимо для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, не редко содержат неоднозначные (противоречивые) сведения или не определены вовсе. Таким образом, перед Оценщиком и Заказчиком работ по ГКО встает вопрос о верификации перечня объектов оценки и сборе недостающей (уточнении противоречивой) информации о значениях тех или иных атрибутов объектов недвижимости. 

Наш опыт проведения работ по государственной кадастровой оценке показывает, что:

  • общее количество объектов оценки, для которых необходимо собирать (уточнять) недостающую (противоречивую) информацию, весьма существенно (составляет не менее 30% позиций перечня);
  • актуальными данными об объектах оценки в основном располагают местные органы власти, соответственно, запрос на получение информации проходит несколько этапов обработки (регион – муниципальный район (городской округ) – сельское (городское) поселение), на каждом из которых ответ формируется в течение продолжительного времени.

Если на этапе подготовки Государственного контракта в Техническом задании не были отражены основные параметры этапа верификации перечня объектов оценки, то их необходимо оформить протоколом заседания МВК при помощи Оценщика, согласовав порядок и сроки работ со всеми заинтересованными сторонами.

Заказчик и Оценщик должны определить:

  • перечень характеристик объектов недвижимости, в отношении которых проводится верификация исходных данных;
  • порядок установления приоритетов значений атрибутов в том случае, когда одна характеристика описывается более чем одним параметром;
  • сроки проведения работ по верификации перечня объектов оценки;
  • круг лиц (организаций), ответственных за предоставление недостающей (уточнение противоречивой) информации;
  • координатора работ по верификации исходной информации.

Предлагаемая СХЕМА ОРГАНИЗАЦИИ РАБОТ ПО ВЕРИФИКАЦИИ ДАННЫХ основана как на опыте проведения таких работ специалистами ГК "ТИТАН", так и на действовавших период с 2007 по 2012 годы Технических рекомендациях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Роснедвижимости № П/0152 от 29.06.2007.

Этап определения состава ценообразующих факторов и сбора (актуализации) данных о значениях факторов стоимости

Определенный и обоснованный Оценщиком состав факторов стоимости (в разрезе групп видов разрешенного использования объектов оценки) подлежит согласованию с Заказчиком. Достигнутые договоренности должны быть отражены в протоколе заседания МВК.

После согласования состава факторов стоимости Оценщик должен приступить к сбору информации об их значениях на дату проведения оценки. На данном этапе возникает необходимость согласования перечня источников информации о значениях ценообразующих факторов. Если данный момент не нашел отражения в Техническом задании на оценку, то он, после согласования с Заказчиком, должен быть утвержден протоколом МВК.

Дополнительно МВК определяет лиц, ответственных за предоставление сведений и соблюдение сроков предоставления ответов на запросы (относится к тем носителям информации, чьи действия Заказчик работ способен эффективно контролировать, например, к органам исполнительной власти муниципальных образований).

На практике сбор сведений о значениях факторов стоимости осуществляется в формате запроса сведений путем направления опросных листов. Добросовестные Оценщики формируют опросные листы с уже заполненными значениями ценообразующих факторов и компетентным лицам остается только проверить их актуальность и внести необходимые корректировки.

ГК "ТИТАН" располагает необходимыми ресурсами (правовыми, техническими, трудовыми), позволяющими подготовить для Заказчика картографические материалы, которые могут или должны быть использованы при определении значений факторов стоимости.

Этап анализа результатов определения кадастровой стоимости

С апреля 2015 года действует механизм опубликования проекта отчета об определении кадастровой стоимости в Фонде данных государственной кадастровой оценки на Интернет-портале Росреестра, определенный ст. 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Также Законом установлен порядок формирования замечаний к проекту отчета об определении кадастровой стоимости любыми заинтересованными лицами и срок формирования замечаний к такому отчету в течение двадцати рабочих дней.

Опыт ранее проведенных аналогичных работ, позволяет нам утверждать, что сроки, отведенные законом на анализ предварительных результатов работ по ГКО, крайне незначительны, что требует от Заказчика организации всех заинтересованных лиц на уровне государственных и муниципальных органов власти на оперативное ознакомление с отчетом об оценке в части, касающейся их конкретных интересов, и предоставление своих заключений и рекомендаций Заказчику. Соответствующее руководство процессом анализа предварительного отчета об оценке Заказчик может осуществить в рамках работы МВК.

После обработки Оценщиком всех замечаний к отчету, Отчет об определении кадастровой стоимости направляется на экспертизу в саморегулируемую организацию оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.