Обоснование инвестиций

Освоение земельного участка или управление объектом недвижимости неразрывно связано с практикой бизнес-консалтинга. Нередко собственники объектов и инвесторы самостоятельно погружаются в процесс маркетинговых исследований, расчетов и прогнозов. Но иногда они используют более эффективный подход и привлекают стороннего консультанта.

Наибольший вес в нашей практике оказания бизнес-консультаций занимают технико-экономические обоснования инвестиций в развитие объектов недвижимости и земельных участков. Инвестору от опытного консультанта важен нестандартный и непредвзятый подход, нужна его "холодная голова" и "трезвый расчёт".

Клиенты ГК "ТИТАН" прибегали к нашим услугам не потому, что мы всё про всё знаем, а потому, что умеем разобраться в проблеме, провести необходимые исследования, выполнить нужные расчеты, дать необходимые рекомендации и выдать независимый результат.

В нашей практике:

Подготовка технико-экономических обоснований с целью определения целесообразности вовлечения в инвестиционную деятельность объекта Российской Федерации на условиях организации инвестиционного конкурса.
В рамках таких ТЭО решались два основных вопроса: определялась доля Российской Федерации в проекте и определялась эффективность выполнения проекта для потенциального инвестора, с учетом всех обременений и затрат, связанных с его осуществлением.
В определенный период спрос на разработку подобных ТЭО исходил от компаний-застройщиков, участвовавших в реализации жилищных проектов Министерства обороны Российской Федерации.

Подготовка технико-экономических обоснований эффективности строительства объектов коммерческой и/или жилой недвижимости для частных инвесторов.
Целью таких ТЭО является определение целесообразности и финансового результата инвестиций в строительство жилых и/или коммерческих объектов на земельном участке, свободном или застроенном.
Задача ТЭО – определить такие технико-экономические параметры нового объекта, которые будут наиболее эффективны в современных условиях развития рынка жилой и/или коммерческой недвижимости. 

Например, Компанией были подготовлены ТЭО в отношении развития территорий промышленных площадок ОАО "Тверской кожевенный завод" и ОАО "Тверская швейная фабрика". Варианты развития были предложены инвесторами (собственниками объектов). Специалистам Компании была поставлена задача определить целесообразность вложения средств в развитие объектов по предложенным вариантам.

Для площадки швейной фабрики по итогам проведенного исследования была подтверждена целесообразность инвестирования в развитие объекта по варианту инвестора. С 2014 года бывший главный корпус швейной фабрики является одним из знаковых объектов коммерческой недвижимости города Твери.

В результате анализа площадки кожевенного завода было определено, что в существующих условиях развития рынка коммерческой недвижимости города Твери, строительство на рассматриваемой площадке офисного здания за счёт собственных средств инвестора нецелесообразно, т.к. будет связано с чрезмерно долгим сроком окупаемости проекта. Строительство офисного здания может быть рассмотрено в качестве долгосрочных инвестиций как вариант сохранения средств с перспективой его последующей продажи. Также было рекомендовано инвестору обратить внимание на вариант сноса всех имеющихся заводских строений и строительства на бывшей заводской территории жилого квартала. В 2015 году бывшая территория Тверского кожевенного завода практически полностью застроена многоэтажными жилыми домами.

Примерный состав ТЭО:

  • определение границ и состава объекта будущих инвестиций (анализ характеристик земельного участка и существующих строений);
  • исследование и осмотр местоположения объекта инвестиций с учетом современного состояния окружения и перспектив его развития;
  • анализ градостроительной документации на территорию проектирования;
  • анализ проектно-сметной документации на предполагаемый к строительству объект;
  • анализ нормативно-правового обеспечения проекта строительства, выявление ограничений и обременений;
  • анализ сценарных условий социально-экономического развития региона (города) на период реализации инвестиционного проекта;
  • анализ рынка соответствующего сегмента недвижимости:

например, когда целью инвестиций является жилищное строительство:

  • количественная и качественная характеристика существующего жилищного фонда;
  • анализ вторичного рынка жилья;
  • анализ рынка строящегося жилья, в т.ч. детальный анализ условий участия в долевом строительстве в новостройках города (характеристика конкурентов);
  • характеристика спроса на новое и строящееся жильё;
  • прогноз динамики цен и объемов предложения на рынке жилья на период реализации и на различных этапах реализации инвестиционного проекта.

например, когда целью инвестиций является строительство офисного объекта для сдачи офисных помещений в аренду:

  • анализ формирования офисного сегмента рынка коммерческой недвижимости города, района;
  • сегментация рынка офисных помещений, выявление основных признаков помещений разного класса;
  • анализ ценовой ситуации, спроса и предложения на рынке купли-продажи и аренды офисных помещений;
  • анализ динамики цен и арендных ставок в зависимости от класса офисного объекта;
  • анализ заполняемости офисных объектов, условия для арендаторов у конкурентов;
  • выявление требований (предпочтений) арендаторов к качеству офисных помещений, определение характеристик нового объекта в зависимости от платежеспособного спроса;
  • анализ конкурентных условий на рынке офисной недвижимости, выявление наилучших ниш для инвестиций.
  • проведение маркетингового и социологического исследований по возможным целевым аудиториям потребителей объекта инвестиций;
  • позиционирование объекта инвестиций, выбор наилучших технико-экономических параметров, целевой аудитории и ценовой политики;
  • SWOT-анализ;
  • прогноз динамики цен и политики продаж, составление графика реализации инвестиционного проекта;
  • детальный вариантный постатейный расчёт затратной части реализации инвестиционного проекта;
  • детальный вариантный постатейный расчет доходной части инвестиционного проекта;
  • финансовый анализ реализуемости инвестиционного проекта по вариантам (чистый доход, рентабельность, сроки окупаемости, целесообразные объемы привлечения заемных средств и др.);
  • вывод о реализуемости инвестиционного проекта.

ЗАКАЗАТЬ УСЛУГУ подготовки технико-экономического обоснования инвестиций в объект недвижимости.