Оспаривание результатов
определения кадастровой стоимости
объектов недвижимости

 

ООО "ТИТАН-ОЦЕНКА" оказывает услуги по рыночной оценке земельных участков различных категорий и объектов капитального строительства с целью обоснованного снижения налоговых платежей при оспаривании кадастровой стоимости.

Тема оспаривания кадастровой стоимости получила своё активное развитие в 2013 году и с каждым годом становится всё более актуальной.
Ежегодно меняются нормативно-правовая база кадастровой оценки или "правила игры" в процедуре оспаривания кадастровой стоимости.
Мы неизменно находимся в центре событий и перемен и стабильно помогаем нашим клиентам экономить на имущественных налогах.

Мы имеем ПОЛОЖИТЕЛЬНЫЙ ОПЫТ оспаривания кадастровой стоимости в комиссиях при Росреестре, судах общей юрисдикции, арбитражных судах, Верховном суде РФ.

БЕСПЛАТНЫЙ on-line СЕРВИС
Сообщите нам кадастровый номер земельного участка или объекта капитального строительства и узнайте о возможной величине снижения их кадастровой стоимости.
Оперативно! Конфиденциально!

Экономить на имущественных налогах – это реально!

Законодательная база и процесс оспаривания результатов ГКО

В соответствии с п.3 ст.66 Земельного Кодекса РФ: "В случаях определения рыночной стоимости земельного участка, кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости".

Возможность оспаривания, а также процесс оспаривания результатов кадастровой оценки подробно описаны в ст. 24.18 федерального закона от  29.07.1998 г. №135-ФЗ: "Об оценочной деятельности в РФ".

Основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости юридические и физические лица обращаются в комиссию по оспариванию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

 Перечень документов, прилагаемых к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости:

  1. кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
  2. нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
  3. отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа;

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

В случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный срок, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде.

Для обращения в суд потребуется положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.

Отличия в проведении оценки в рамках ГКО и для оспаривания результатов ГКО

Основная особенность определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при проведении государственной кадастровой оценки (ГКО) – это определение величины кадастровой стоимости с применением методов массовой оценки, при этом не проводится тщательный анализ каждого объекта и учитываются только те характеристики объектов оценки, информация о которых содержится в государственном кадастре недвижимости (ГКН) и фонде данных государственной кадастровой оценки.

Соответственно, такие важные факторы как ближайшее окружение объекта, его технические особенности (для объектов капитального строительства), форма участка и рельеф (для земельных участков) и др. в рамках кадастровой (массовой) оценки учтены быть не могут. Помимо вышеуказанных факторов, не редко исполнитель работ по кадастровой оценке имеет недостоверную информацию о важных ценообразующих характеристиках оцениваемых объектов, по причине ошибочно предоставленных заказчиком или ошибочно внесенных в ГКН сведений.

Многое при выполнении работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости в ходе ГКО зависит от профессионализма и добросовестности оценщиков. Методы массовой оценки обладают кажущейся простотой, позволяющей проводить расчёты на неполноценной рыночной базе объектов-аналогов, или не учитывая факторы стоимости, "искажающие" результаты расчёта. Однако, получение адекватного рынку результата кадастровой оценки возможно только при соблюдении двух обязательных действий:

  • на начальном этапе – проведение досконального анализа рынка соответствующего сегмента недвижимости с выявлением всех нюансов ценообразования;
  • по завершении расчетов – поверка полученных результатов на соответствие рыночным данным.

Недостоверность исходных данных и непрофессионализм исполнителя работ приводят к значительным искажениям кадастровой стоимости объектов недвижимости относительно реальной стоимости, сложившейся на рынке. Но не всё так однозначно. Бывают ситуации, когда и оценщик добросовестный, и данные об объекте достоверные, а полученная величина кадастровой стоимости на 20-30% отличается от рынка. Это происходит в силу особенностей применения методов массовой оценки, при которых определяющую роль играет качество всей участвующей в расчете информации в целом, а достоверные данные по одному отдельно взятому объекту имеют очень незначительный вес.

Оценка объектов недвижимости для оспаривания результатов ГКО проводится в отношении каждого объекта индивидуально, с учетом всех возможных нюансов, влияющих на его стоимость. В результате такой индивидуальной оценки определяется рыночная стоимость объекта недвижимости.

Важной особенностью оценки объектов недвижимости для оспаривания результатов ГКО является её проведение на дату в прошлом: на дату выгрузки перечня объектов недвижимости для проведения кадастровой оценки, либо, для вновь учтенных объектов, на дату внесения сведений об объекте в ГКН.

Почему необходимо обращаться к профессионалам?

Важно понимать, что целью оспаривания является не опровержение величины кадастровой стоимости и её целенаправленное необоснованное снижение, а именно уточнение путем определения рыночной стоимости объекта с учетом всех ценообразующих факторов.   

Если при первом обращении, без проведения предварительного анализа, оценщик гарантирует снижение кадастровой стоимости Вашей недвижимости на желаемую величину, вероятнее всего, что отчет будет составлен с грубыми нарушениями, целью которых будет удовлетворение сиюминутного интереса заказчика, но не установление достоверной величины рыночной стоимости объекта. Такой отчет с высокой долей вероятности будет отклонен на комиссии по оспариванию и также будет оспорен в суде. Современная практика оспаривания результатов ГКО свидетельствует, что и на заседания комиссии по оспариванию, и в суд вызываются эксперты, способные отличить реальные расчеты оценщика от фальсификации. 

Профессиональный оценщик предварительно проведет анализ соответствия кадастровой стоимости рыночному уровню цен, сложившихся по состоянию на дату определения кадастровой стоимости. По итогам данного анализа, если уровень кадастровой стоимости сопоставим с рыночными ценами, профессиональный оценщик откажется от выполнения работ, аргументируя это невозможностью обоснованного снижения кадастровой стоимости.

Возможно, что после такого общения с оценщиком у заказчика останется чувство неудовлетворенности от полученного результата, но при этом однозначно будут сэкономлены деньги, время и нервы, ведь ему не придется оплачивать бесполезный отчет об оценке и проводить свое драгоценное время в комиссиях и судах. Свои нерастраченные на бесполезное оспаривание усилия заказчик сможет своевременно направить на принятие управленческих решений, которые позволят снизить потери от возросших налогов.

Перечень документов, необходимых для проведения работ по оспариванию кадастровой стоимости

  • кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта оценки, с указанием даты, по состоянию на которую было произведено определение кадастровой стоимости (п.5 кадастровой справки);
  • правоустанавливающие документы на объект капитального строительства и земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права, договор аренды, прочие документы, устанавливающие правовой статус объекта);
  • технический паспорт на объект недвижимости;
  • проектно-сметная документация на объект незавершенного строительства (при наличии);
  • кадастровый паспорт на земельный участок;
  • справка о балансовой стоимости объекта оценки (для юридических лиц);
  • реквизиты организации, выступающей заказчиком работ по оценке или паспорт, если в качестве заказчика работ выступает физическое лицо.

ЗАКАЗАТЬ УСЛУГУ по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.