Градостроительное зонирование

Градостроительное зонирование с точки зрения Градостроительного кодекса РФ – это зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов. Документацией по градостроительному зонированию поселений и городских округов являются Правила землепользования и застройки.

Одной из целей разработки правил землепользования и застройки Градостроительный кодекс РФ устанавливает создание условий для привлечения инвестиций.

Правила землепользования и застройки

Правила землепользования и застройки включают в себя:

1) порядок применения правил и внесения изменений в такие правила:
фактически это свод норм законодательства, связанных с ведением градостроительной деятельности;

2) карту градостроительного зонирования:
на данной карте устанавливаются границы территориальных зон и отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия.

3) градостроительные регламенты:
градостроительные регламенты устанавливаются в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, и включают:

  • виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
  • предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
  • ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Виды разрешенного использования земельных участков в правилах землепользования и застройки устанавливаются с учетом Классификатора, утверждённого приказом Минэкономразвития РФ № 540 от 01.09.2014. Классификатор видов разрешенного использования земельных участков скрывает в себе множество проблем и вызывает неисчерпаемое количество вопросов у градостроительного сообщества, однако его строго чтит Росреестр и в случае несоответствия правил землепользования и застройки Классификатору отказывает в постановке земельного участка на кадастровый учет. Возможно, данный Классификатор является первым шагом на пути принятия самых ожидаемых и неоднозначных поправок в Земельный кодекс РФ в части перехода от деления земель на категории к территориальному зонированию.

Установление границ территориальных зон и градостроительных регламентов в отношении земельных участков и объектов капитального строительства осуществляется по правилам, определенным Градостроительным кодексом РФ. Наиболее важными из таких правил, с позиции обеспечения последующей применимости документа градостроительного зонирования органами местного самоуправления, являются:

  1. границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне;
  2. границы территориальных зон и градостроительные регламенты устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения, городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;
  3. границы территориальных зон и градостроительные регламенты устанавливаются с учетом планируемых изменений границ земель различных категорий;
  4. действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки: в границах территорий памятников и ансамблей объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации; в границах территорий общего пользования; предназначенные для размещения линейных объектов и (или) занятые линейными объектами; предоставленные для добычи полезных ископаемых.
  5. градостроительные регламенты не устанавливаются для: земель лесного фонда; земель, покрытых поверхностными водами; земель запаса; земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов); сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения; земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон.

Правила землепользования и застройки могут разрабатываться применительно ко всем территориям поселений, городских округов, либо к частям территорий поселений, городских округов. Применительно к части территории поселения или городского округа подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться при отсутствии генерального плана поселения или городского округа.

При отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков с основным видом разрешенного использования, предусматривающим строительство зданий, сооружений, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не осуществляется. Настоящее правило не распространяется на земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются (ч.14 ст.3 Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ").

При отсутствии правил землепользования и застройки не допускается выдача разрешений на строительство, за исключением строительства, реконструкции объектов федерального, регионального, местного значения муниципальных районов, объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливаются градостроительные регламенты, и в иных особо предусмотренных федеральными законами случаях (ч.3 ст.51 Градостроительного кодекса РФ).

ЗАКАЗАТЬ РАЗРАБОТКУ правил землепользования и застройки.