Экспресс-анализ градостроительной документации

Муниципальные контракты на разработку градостроительной документации предусматривают обязанность заказчика работ в 10-15 дневный срок рассмотреть представленный проект и, либо дать мотивированное заключение с перечнем выявленных замечаний, либо подписать акт приемки выполненных работ. Отсутствие ответа от заказчика в установленный контрактом срок трактуется в пользу разработчика проекта. Подписанный акт приемки выполненных работ является основанием для оплаты услуг разработчика.

В результате в большинстве случаев акты приемки подписываются не по результатам проверки разработанных проектов градостроительной документации, а по факту их наличия.

Проблемы, связанные с некачественно разработанными градостроительными документами у муниципалитетов начинаются, в лучшем случае – на этапе согласования, когда разработчика еще можно обязать исправить допущенные недочеты, в худшем случае – на этапе реализации градостроительной документации, когда разработчик уже недосягаем для муниципальных властей и исправление допущенных ошибок проектирования ложится новым бременем на местный бюджет.

Экспресс-анализ градостроительной документации не требует от муниципалитетов баснословных затрат. Договор на проведение экспресс-анализа может быть заключен в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 93 Закона “О контрактной системе” № 44-ФЗ. Средства на оплату договора на проведение экспресс-анализа местный бюджет может заранее заложить из части средств, ранее выделенных на оплату основного контракта на разработку градостроительной документации, но сэкономленных в результате проведения процедуры закупки вследствие “падения” (не редко – демпинга) участников торгов.

Опыт анализа документов территориального планирования и градостроительного зонирования муниципальных образований Тверской области позволяет выделить следующие наиболее распространенные недочеты проектов:

1) пересечение установленных в проекте генерального плана границ населенных пунктов и границ земельных участков, поставленных на кадастровый учет:
утверждение генерального плана в данном случае приведет к невозможности постановки границ населенных пунктов на кадастровый учет;
исправление проблемы возможно путем внесения изменений в утвержденный генеральный план, что по временным затратам соответствует повторной разработке генерального плана;

2) не соответствие отраженной на картах проекта ситуации и зонирования территории существующему кадастровому делению:
в ряде случаев это может привести к невозможности реализации проектных решений и судебным искам со стороны собственников земель;
проблема решается либо переделкой проекта, либо своевременным внесением уточненных сведений в ГКН;

3) неполное или некорректное отражение границ земель различных категорий на картах проекта, а также отнесение земель категорий, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются (напр.: земли лесного фонда, сельскохозяйственные угодья и др.) к различным территориальным зонам с установлением для таких земель градостроительных регламентов:
в данном случае принятие местными властями решений в рамках реализации градостроительных документов может привести к нарушению действующего законодательства с серьезными последствиями;
проблема решается внесением изменений в проект с полным кругом согласований;

4) неполный или некорректный учет в документах территориального планирования положений ранее утвержденных документов территориального планирования поселений, муниципальных районов, субъекта, Российской Федерации:
в лучшем случае – по такому проекту в рамках процедуры согласования будет получено отрицательное заключение и проект будет доработан;
в худшем случае – утвержденный проект будет оспорен в суде;

5) несоответствие проекта ранее утвержденным программам развития федерального, регионального или местного уровня:
после утверждения документа территориального планирования реализация таких программ будет невозможна до момента внесения изменений в документ территориального планирования;

6) отсутствие предусмотренной контрактом цифровой картографической основы (ЦКО) или несоответствие такой ЦКО нормативным требованиям:
заметное количество проектов выполняется разработчиками без создания предусмотренной контрактом ЦКО, а за ЦКО городских поселений не редко выдается созданная в векторном виде инвентаризация земель со сроком давности 8-12 лет, зачастую имеющая серьезные расхождения с современным кадастровым учетом земель в населенных пунктах;
не редки случаи, когда созданная в рамках контракта ЦКО не отвечает даже минимальным установленным требованиям к созданию цифровых топографических карт и планов местности, либо когда для создания ЦКО использованы не актуальные данные дистанционного зондирования земли;
в результате проект оказывается разработанным на неактуальной или отсутствующей цифровой картографической основе при том, что на оплату работ по разработке такой картографической основы муниципалитет направляет бюджетные средства;

7) несоответствие решений заложенных в проект градостроительной документации интересам муниципалитета в части изменения категорий земель, неполного или искаженного отражения сведений о планируемых и реализуемых инвестиционных проектах, нарушения режима использования природоохранных территорий и территорий памятников истории и культуры, нарушения экологии жилых зон и др.:
подобного рода “недочеты” проектов наиболее характерны для случаев, когда финансирование разработки проекта осуществляют “заинтересованные лица”;
утверждение такого проекта приводит либо к остановке инвестиционных процессов в муниципалитете, либо к судебным искам со стороны граждан, интересы которых в связи с утверждением проекта были нарушены.

Можно выделить еще ряд недочетов градостроительной документации, которые становятся источниками неиссякаемых проблем для муниципальных образований. Перечень проблем можно продолжить примерами из некачественно выполненных проектов планировки и межевания территории, из недобросовестно разработанных местных нормативов градостроительного проектирования. Но и перечисленного считаем вполне достаточно, чтобы сделать правильный вывод о необходимости привлечения специалистов для анализа и приемки градостроительной документации.